假如央行加息 月供怎么变?银行说了七个字 买不买房都要知道

时间:2017-10-25 09:10:38

来源:凤凰网

  今年4月开始,房贷利率不断上浮,导致买房人要支付的利息增加,信贷政策的收紧,让很多人猜测这是银行的“定向加息”。有朋友问融360说房君:银行提高利率是银行个别行为还是央行统一的?调整后什么时候开始执行?

  首先要知道,我们向银行贷款买房,贷款利率是由央行公布一个基准利率,各地区的银行对利率有自主调节的权利,会在基准利率的基础上打折或者上浮,目前贷款5年期的基准利率是4.9%。

  加息降息后房贷利率的实际调整时间,取决于贷款合同的规定

  央行统一调息后,下面的银行总行会统一下发通知,信贷经理会以实际的通知为准,调整买房利率,此时购房人买房就会按照最新的利率标准执行;对于已经买房的人来说,也会受到央行调息的影响,具体什么时候开始执行,主要取决于跟银行签订的贷款合同要求,一般有下面几种调整方式:

  一是按月调整,比如2015年6月买的房子,今年10月央行加息,那么从11月起按照新的贷款利率计算月供。

  二是按年调整,也叫作“次年调整”,比如2015年6月买的房子,今年10月央行加息,那么从2018年1月1日起按照新的利率计算。

  三是贷款满一年后调整,比如2015年6月买的房子,今年10月央行加息,要等到2018年6月才按照新利率计算。

  四是固定利率,意思就是,签合同的时候规定不管以后央行升息还是降息,都继续按照合同写的利率执行,如果升息的话还好,降息就不能享受利率优惠福利了。

  就目前情况来说,大多数银行的房贷合同里都默认是按年调整,也就是第二种方式,这也是为何降息后,很多人的月供并没有减少的原因。

  有信贷员曾表示,现在银行自主调整利率,主要根据自身业务额度、利润情况,新购房的人在没有完成备案以前,贷款利率还是有可能会出现变动的,所以现在贷款买房速度越快、周期越短越保险。

  住房公积金贷款利率调整有特例

  有城市公积金贷款采用的是自由还款方式,比如北京,还款额度由购房人自己决定,但是每年的还款额度并不会随着央行加息降息而自动调整,需要购房人联系贷款银行调整每月的还款额度,如果没有主动做调整,就还会按照以前的数额还款,并不会因为利率的改变而变化,这一点最好在签订贷款合同的时候就问清楚。

  加息周期下,提前还款未必划算

  有一部分早期买房的人,当初因为资金有限,选择多贷了一些款,想等手里资金充裕了再申请提前还款。要知道提前还款,也是银行回收流动资金的一种手段,不仅能收回一部分钱,还能收取违约金。不过在“定向加息”的背景下,提前还款不一定划算,之前申请房贷的时候利率有优惠折扣,今年利率普遍升高,选择缩短贷款年限,月还款额不变的提前还款方式的话,银行会要求还款后的剩余贷款要重新签订合同,贷款利率也要按照最新的上浮利率执行。比如,贷款100万,当初利率打了8.5折,已经还了20万,还剩80万没还,申请30万提前还款,剩下50万要重新签合同,利率也要按照最新的上浮10%执行。同时,银行会重新审核贷款人的资质,如果在还款期间出现过征信不良、收入不稳定等情况,会直接影响到接下来的还款。

  融360说房君认为,利率上涨的情况下,受影响最大的还是新购房人,资金成本升高,等待放款的时间成本变长,商业贷款放款速度快的优势不再,有一部分人会重新选择公积金贷款,不过公积金政策的地方差异更大,贷款额度、贷款利率、放款速度都取决于当地公积金中心的规定,购房人要事先咨询公积金中心,根据自身情况作出选择。


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