三四线城市楼市以刚需为主 购房者平均年龄偏大

时间:2018-04-11 09:13:06

来源:信息时报

  随着三四线城市的行业地位显著攀升,相关的投资价值也开始进一步显现。国家统计局数据显示,从2016年初至2017年末,一二线城市商品房成交面积占比从40%下降到了32.6%,三四线城市商品房成交面积占比则上升了7.4个百分点。为了更全面地了解当下三四线城市楼市特征,克而瑞以100座三四线城市商品房客户数据为样本,对购房人群个体特征和购房偏好进行多角度研究发现,三四线城市商品房的买家以刚需为主,购房者平均年龄“老”过一二线城市的购房者。

  购房者平均年龄相对较大

  克而瑞调研数据显示,2017年房价的平稳上涨和相对宽松的调控政策,为三四线城市带来了更多的外来购房者,样本城市外地购房者占比达到20%,比一二线典型城市高出9个百分点。也正是有更多外来成年客户的流入,三四线城市购房者平均年龄更大一些,35岁以上购房者占比达到了57%,比一二线城市的购房者高出3个百分点。分区域来看,经济最为发达的华东、华南的购房者,各年龄段的占比相差不大,但华南地区外地客户占比明显更高,如佛山、东莞的外地客户占比都超过了40%,而在华东,诸如台州、连云港等市外地购房者平均占比不到5%。

  克而瑞研究中心马千里表示,这一方面是因为华南民间投资氛围更加浓厚,购房溢出需求更为强烈;另一方面也是因为华南区划内城市相对密集,广东、广西的三线城市离核心城市距离更近,核心城市需求外溢的距离成本相对较低,而华东六省一市范围过大,核心城市辐射面积有限,在苏北、皖北等地区仍有不少城市楼市外来需求占比较低。

  三四线城市楼市以刚需为主

  调研数据显示,从三四线百城城市客户购房的需求情况来看,居住需求目前仍是主流购房目的。华东、华南等经济更加发达、配套建设完善的地区则客户投资活跃程度显然大于其他区域,利用二套贷款杠杆投资、拥有较多房产的客户占比较高;而西北区域整体发展相对滞后,城市配套仍处于低的能级,房地产市场中改善、投资需求的占比都较低,刚需房在这些区域有更好的市场,高端需求则相对较少。

  另外,三四线城市内部各方面的分化较为显著,房价、城市配套和购房需求等都有较大的差异,而且该差异还在持续扩大中,如何加快落后区域的发展,尽量平衡区域间差异是三四线城市建设中面临的较大难题。

  部分三四线城市加入“调控”

  克而瑞指出,回顾2018年一季度行业发展趋势,可见三四线城市的楼市热度仍在继续保持,尤其是土地市场热度明显高于一、二线城市。但与此同时,更多的三四线城市开始收紧房贷、执行限购,交易限价、市场热度较高的华东、华南三四线城市更是个中典型,如芜湖、泉州、惠州、三亚等市均在一季度出台或升级了“四限政策”。受此影响,三四线城市购房需求会更多地向本地购房者、向居住性需求回归;就市场热度而言,区域核心城市周边的三线城市、尤其是外地客群占比最大的华南片区,势必会受到更多影响。

  反观二线城市,又在2018年开启了“抢人”模式,进一步增强了对三四线城市的人口吸纳能力,武汉、南京、合肥、西安等市在推进租赁住房建设的基础上,还进一步放宽了人才了落户门槛。以西安为例,在3月22日执行最新人才引进政策后,短短3天即新增落户1.5万人。

  马千里认为,受这些因素影响,在部分缺乏就业机会、收入水平不高的三四线城市,年轻人置业需求会更多地流向一二线城市,在应对市场热度下降的同时,这些地区打造产品还需要更多地考虑适老化,联系2017年数据情况来看,在人口流出的东北、西南大区,这一现象将表现得更加明显。


责任编辑:许玲玲

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